부동산 토큰화

토큰의 수익을 배당받는 것은 물론 투자 관련 법규를 준수하는 일도 스마트 계약을 통해 자동적으로 처리된다. 이러한 변화는 부동산만이 아닌 모든 자산 거래에서 이루어 질것이다. 물론 현실은 아직 기술적으로나 제도적으로 갖춰야 할 것들이 수두룩하다. 다만 자산 토큰화의 실험적 사례들이 하나씩 출현하고 있어 주목할 만하다. 그 사례들이 어떤것들이 있는지 알아보자. 부동산 토큰화이다. 2018년 10월 미국 크라우드 펀딩 회사 인디고고는 콜로라도주 애스펀에 있는 유명한 스키 리조트 세인트 리지스 애스펀을 토큰으로 유동화했다. 토크화한 대상은 애스펀 리조트 객실 가운데 5분의 1로, 그 가치는 1,800만 개의 '에스펀 코인'으로 토큰화했다. 애스펀 코인 한 개의 가치는 1달러로 정했으며, 코인은 22개의 전자지갑으로 판매, 전송되었다. 애스펀 코인은 증권토큰으로, 토큰 보유자는 연 4.7퍼센트의 배당금을 이더리움으로 지급받는다. 토큰 가격이 상승하면 배당그은 변경될 것이라고 한다. 코인 가치 안정화차원에서 투자자에게 애스펀 코인 증권을 1년 간 보유할 의무가 부과되었고, 그 때문에 2019년 10월까지는 토큰 거래가 이루어지지 않았으며, 이후에는 거래소에서 거래되고 있다고 한다. 인디고고는 암호토큰 개발업체이자 스타트업인 템플럼과 협력해 애스펀 코인을 개발했다. 애스펀 코인 투자는 미국 증권거래위원회가 인정한 '적격 거래자'에게만 허용된다. 투자자는 코인을 미국 달러, 비트코인, 이더리움으로 구매를 할 수 있다. 싱가포르에 소재한 레이다오는 2016년에 설립된 회사로 이더리움 블록체인 시스템을 이용해 부동산을 디지털 자산화하는 일을 한다. 고객이 자신이 보유한 부동산의 소유권을 레이다오에 신탁하면, 레이다오는 부동산의 자산 가치를 평가하여 일정한 양의 증권토큰을 발행한다. 이 과정은 암호토큰 발행 회사, 디지털 자산 가치평가회사 등과의 협업을 통해 이루어진다. 토큰은 디지털 자산 거래 플랫폼에서 투자자의 국적이나 시간의 제약 없이 거래가 된다. 토큰 투자자는 보유한 토큰 비율에 따라 주택 임대 수익을 분배받으며, 분배는 스마트 계약을 통해 자동으로 진행된다. 한편 독일의 스타트업인 푼다멘트도 독일 연방금융감독청의 승인을 받아 유럽 내 부동산을 토큰화하겠다는 계획을 발표한다. 예상되는 토큰 발행 규모는 2억 8,000만 달러이다. 토큰 구매자는 부동산 포트폴리오 실적에 따라 매년 정기적으로 배당을 받는다. 싱가포르와 독일의 사례 외에도 미국, 영국, 스위스 등 금융 선진국에서 부동산 STO에 대한 다양한 프로젝트들이 진행되고 있다. 부동산 영역에선 이미 다양한 방식의 투자 기술이 개발되어 있어서 블록체인 기술과 결합할 때 자산 토큰화가 쉽게 이루어질 수 있고, 또 그 기대 또한 크기 때문이다. 그렇다면 우리나라에서는 부동산 STO가 가능할까? 현재로서는 어렵다가 답이다. 주식의 경우, 우리나라 법은 권리가 표시된 형식적 요건을 갖춘 실물, 증권을 발행하여 한국예탁결제원에 예탁하고, 거래소에서는 매수. 매도 계약에 따른 소유권 이전만 표시하도록 하낟. 블록체인 시스템은 중앙집중형 예탁 시설과 달리 분산 방식으로 증권 소유권을 관리할 수 있지만, 블록체인 시스템을 통한 증권 발행이나 거래가 인정되려면 아무래도 법이 바뀌어야 한다. 만일 법 해석에 따라 증권 토큰이 증권으로 인정되더라도 이를 상장해서 거래할 거래소가 없기 때문이다. 증권인 이상, 토큰 거래하려면 금융위원회가 허가한 거래소가 있어야 한다. 현재의 암호화페 거래소가 이를 임의로 거래하면 증권법과 자본 시장법에 위반이 된다. 부동산과 관련해서는 블록체인 플랫폼에서 토큰 거래에 합의한다고 해도 등기라는 공적 절차를 밟지 않으면 소유권이 이전되지 않는다. 이러한 상황이지만, 자산 토큰화의 비즈니스 모델을 만들어보려는 실험적인 시도들은 계속 이어진다. 금융위원회의 규제 샌드박스 적용 대상으로 선정된 스타트업 카사코리아의 시도에 주목해보자. 카사코리아는 하나은행, 국민은행, 한국토지신탁 등과 제휴하여 상업용 부동산의 디지널 수익증권을 거래하는 플랫폼을 개발하고 있다. 건물주가 건물 처분을 신탁회사에 신탁하면, 카사코리아는 신탁된 건물의 가치를 담보로 디지털 수익증권을 발행하고 이를 투자자에게 판매한다. 투자자들은 부동산을 처분할때 발생하는 수익을 배당받는다. 카사코리아는 누구나 소액으로 증권토큰을 쉽게 사고팔 수 있는 거래소 개설도 준비하고 있다. 카사코리아 방식의 비즈니스 모델이 더 진화한다면, 상업용 부동산에서 아파트나 단독주택으로 토큰화 대상을 확대하고, 모기지 담모부증권 등도 토큰화해서 거래할 수 있을 것으로 기대된다. 디지털 자산혁명과 함께 부동산의 개념도 많이 달라질 것으로 예상한다. 예를 들어서 퇴직한 실소유자가 서울에 시가 10억 원의 아파트를 갖고 있지만 연금 외에 별도의 수입이 없다가 가정하자. 그는 자기 집의 소유권을 절반을 토큰화하여 판매함으로써 노후 자금으로 5억 원 유동성을 확보할 수 있고, 세금도 크게 줄일 수 있다. 그가 주택을 처분하면 처분 대금의 절반만 갖게 되겠지만, 장기 거주하려고 한다면 5억 원으로 그 2배 가치의 집에서 생활할 수 있다. 이편이 집 한 채의 유동성을 묶어둔 채 자식들의 눈치를 보면서 불안한 노후 생활을 하는 것보다는 훨씬 낫지 않겠는가? 한편 투자자들에게 자산 토큰 구매는 소액으로도 수익성이 높은 자산 투자에 참여하는 일이고, 다른 상품에 비해 안정성을 기대할 수 있다.